Sốt nhà giá rẻ dưới 500 triệu/căn

Gian nan giấc mơ "An cư"…

Sau những ngày Tết Nguyên đán, giá đất nền tại  một số dự án của TP HCM bắt đầu có dấu hiệu rục rịch tăng giá. Đặc biệt, hầm Thủ Thiêm sẽ được thông xe vào tháng 4/2011 đã tạo ra sự cạnh tranh cho nhà đất tại các khu vực lân cận như quận 9, huyện Nhà Bè so với việc mua căn hộ cao cấp gần trung tâm thành phố. Giới đầu cơ đã rút khỏi thị trường và những người còn giữ nhà chưa bán được nay đang chuyển sang cho thuê các căn hộ gần đó.

Trái với những dự đoán trước đây, giới chuyên gia cho rằng, TT BĐS sẽ có những dấu hiệu trầm lắng. Tại một số sàn giao dịch, hầu hết giá đất nền dự án đều tăng từ 30-40%. Hỏi mua một dự án trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè), cách trục đường Nguyễn Văn Linh (Q7) khoảng chừng 6km, anh Long, nhân viên công ty môi giới BĐS tại quận 1 khẳng định, những ngày giáp Tết, giá mỗi mét vuông đất chỉ khoảng 6,5 triệu đồng. Ngay sau kỳ nghỉ Tết, giá mỗi m² đất nền tại đây vọt lên mức 10,5 triệu đồng.

Giải thích về sự tăng giá một cách "hợp lý", nhân viên môi giới này cho rằng, càng gần về cuối năm, giới đầu tư đất nền cảm thấy đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng và xả… hàng để thu hồi vốn. Riêng với giới đầu tư dài hạn, nắm bắt khả năng giá đất nền tiếp tục tăng giá nên đã găm hàng chờ thời. Phân khúc thị trường đối với giới đầu cơ có những chuyển biến rõ rệt.

Nếu trước đây, giới đầu tư nhắm đến những dự án căn hộ cao cấp thì nay đã chuyển sang dự án đất nền giá rẻ. Những dự án đất nền với diện tích dưới 150m² vẫn là sự lựa chọn của nhiều người. Giới đầu tư cho rằng, với diện tích trên, nhu cầu của người dân vẫn đang tăng cao và dễ tiêu thụ hơn. Theo anh Tiến, nhân viên một sàn giao dịch bất động sản, giá giao dịch mỗi nền tại đây thấp nhất ở mức 930 triệu đồng.

Ông Troy Griffiths, Giám đốc toàn quốc, Bộ phận nghiên cứu và định giá Công ty Savills Việt Nam đánh giá, năm 2010, TT BĐS Việt Nam đã có những phân khúc rõ rệt. Đáng kể nhất là thị trường nhà ở có mức giá thấp và tập trung vào tầng lớp có thu nhập trung bình. Nếu trước đây, những căn hộ đặc biệt sang trọng tung lên sàn và được tiêu thụ trong thời gian ngắn thì hiện tại lại hoàn toàn ngược lại. Thị trường nhà ở có mức giá dưới 500 triệu bắt đầu tạo nên những cơn sốt thực sự. Nhu cầu có chỗ ở của giới nhân viên văn phòng là hoàn toàn có thật, tuy nhiên, giá căn hộ, đất nền vẫn quá cao so với thu nhập hiện tại của người dân.

Lên sàn giao dịch BĐS trong một ngày cuối năm, bắt chuyện anh Nguyễn Minh Cường, Trưởng phòng một công ty kinh doanh tại TP HCM thì được biết, với thu nhập hiện tại, mức giá chọn mua căn hộ dưới 500 triệu là hoàn toàn hợp lý. Anh Cường phân tích, mỗi tháng thu nhập nếu tính luôn cả lương căn bản và lương kinh doanh là 10 triệu, trừ đi chi phí sinh hoạt hằng ngày thì còn dư được 5 triệu. Trung bình mỗi năm, anh Cường tích lũy được khoảng 50 triệu bao gồm tiền thưởng Tết. "Như vậy phải mất 10 năm tôi mới có thể mua được căn hộ với giá rao bán như hiện nay", anh Cường tâm sự trong tiếng thở dài.

Căn hộ giá rẻ bắt đầu cuộc đua

Nếu trước đây, thị trường chứng khoán giảm nhiệt bởi Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước về việc khống chế mức cho vay chứng khoán dưới mức 3% tổng dư nợ tín dụng đối với các ngân hàng thương mại thì nay, dư nợ cho vay đầu tư bất động sản vẫn chưa có những hạn mức nhất định được cho là ở ngưỡng an toàn. Cuối năm 2010, Ngân hàng Nhà nước công bố dư nợ cho vay đầu tư bất động sản đạt 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với năm 2009. Và cũng theo NHNN thì con số này là hoàn toàn có thể chấp nhận được. Có nhiều ý kiến lo ngại, giá nhà và đất nền đang có xu hướng chạy đua cùng lãi suất ngân hàng. Ngoài ra, các chính sách như đang "chạy đua" với dự án khiến giá đất nền bị đẩy lên khá cao.

Chẳng hạn, dự án TS2 trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), khi vừa mới được tung ra, nhiều nhà đầu tư chạy vạy, vay tiền ngân hàng để sở hữu từng lô đất nhưng thực chất chỉ mới phân lô trên… giấy. Giá khởi điểm vào năm 2005 chỉ ở mức 3,5 triệu đồng/m². Đến năm 2007, giá đất chạy theo lãi suất tăng "đùng đùng" ở mức 18 triệu đồng/m². Hơn 3 năm sau, dự án đất nền tại khu TS2 vẫn nằm im lìm trên giấy, trong khi giá bán trên các sàn BĐS chỉ ở mức xấp xỉ 10,5 triệu đồng/m².

Đề cập đến tiến độ dự án trên, chị Nga, môi giới trên sàn ĐBS tại quận 7 cho hay, chưa biết khi nào chủ đầu tư sẽ triển khai san lấp mặt bằng và làm cơ sở hạ tầng. Chỉ biết rằng, ai có nhu cầu mua đất nền để ở cho vài năm sau hoặc để nhắm đến đầu tư chờ lên giá và nhanh tay bán sẽ sinh lời. Ấm ức vì bị chôn vốn lâu vào dự án nhưng vẫn chưa thể giải ngân được vốn, anh Phong (ngụ phường Tân Phong, quận 7) chia sẻ, nếu tính theo lãi suất gửi ngân hàng và những khoản sinh lợi trong 6 năm thì giá đất "trên giấy" bán ra để thu hồi vốn cho 200m² đất phải gấp 3 lần.

Không phải ngẫu nhiên mà ông Troy Griffiths, Giám đốc Toàn quốc bộ phận nghiên cứu và định giá công ty Savills Việt Nam đưa ra nhận xét: "Thị trường nhà ở trung bình đã tăng trưởng nhanh chóng. Do áp lực cạnh tranh lớn nên chủ đầu tư buộc phải đa dạng hóa sản phẩm để cung cấp sản phẩm có chất lượng và tiện ích cao hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng của người sử dụng cuối cùng".

Trước đó không lâu, hàng loạt các dự án nhà giá rẻ đua nhau lên sàn. Điển hình như dự án căn hộ Bình Trị Đông B, khu dân cư Hai Thành - Tên Lửa. Hiện tại, các sàn giao dịch BĐS, giá niêm yết dao động từ 550 triệu đến 600 triệu đồng/căn. Bà Võ Thị Hồng, Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất kinh doanh Hai Thành cho biết, phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là khá lớn và nếu so với nhu cầu hiện tại, TP HCM chỉ mới đáp ứng được 1/3 so với nhu cầu.

Không nằm ngoài cuộc đua dự án nhà giá rẻ, Công ty TNHH Tổ hợp Vina và công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn đã công bố dự án chung cư mini Vinacomplex có diện tích 45 đến 64m². Dự án cao 8 tầng gồm 19 căn hộ. Giá khởi điểm được phía chủ đầu tư đưa ra khoảng 838 triệu đồng. Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho biết, từ khi Nghị định 71 cho phép cấp quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư mini 30m² và luật quy định chung cư mini không cần phải qua sàn giao dịch đã khiến loại hình căn hộ này trở nên hấp dẫn hơn. Nếu như tại Hà Nội, căn hộ chung cư mini đang được người dân "săn lùng" và trở thành món hàng "hot" trên thị trường thì tại TP HCM, căn hộ chung cư có diện tích nhỏ bắt đầu thu hút sự chú ý. Đối với giới đầu tư, căn hộ có diện tích khoảng 30m² dễ mua, dễ bán và ít chịu chi phối bởi các tính chất pháp lý hiện hành nên việc xây dựng và sang nhượng dễ dàng hơn. 

Năm 2011, TT BĐS được dự đoán sẽ đối mặt với những khó khăn nhất định. Các chủ đầu tư đang tồn đọng một số lượng lớn căn hộ chưa bán với khoảng 80.000 căn hiện có từ trước 2011. Thêm vào đó, trên thị trường sẽ tiếp tục tung ra khoảng khoảng 40.000 căn hộ. Với số lượng trên, TT BĐS tăng thêm gấp đôi căn hộ tồn đọng so với năm 2010 là 20.000 căn.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE tại Việt Nam nhận xét, các chủ đầu tư cần tìm ra những cách làm khác biệt so với các đối thủ trên thị trường để có thể bán hoặc cho thuê bất động sản. Điều lưu ý, các chủ đầu tư có khả năng phải tăng gấp 3 lần kinh phí cho việc quảng cáo cũng như tăng chi phí môi giới tiếp thị. Chủ đầu tư cũng sẽ đưa ra các hình thức thanh toán uyển chuyển  phù hợp hơn với người mua, sử dụng nhiều đại lý tiếp thị khác nhau để tiếp thị sản phẩm cũng như  tổ chức đội ngũ bán hàng. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư sẽ xem xét việc mua bán và sát nhập cổ phần của công ty nhằm mục đích đẩy mạnh kinh doanh và chủ động nguồn tài chính. Nhu cầu mua nhà có khuôn viên đất tiếp tục mạnh vì tiền đồng Việt Nam mất giá và người dân hướng sang đầu tư vào bất động sản.

Ông Marc Townsend khẳng định, TT BĐS vẫn là điểm đến hấp dẫn cho giới đầu tư trong và ngoài nước. Mô hình chứng khoán hóa, tái cấu trúc và thành lập quỹ đầu tư sẽ phát triển để phục vụ cho đầu tư nước ngoài và tạo đòn bẩy cho nhu cầu trong nước. Mặc dù vẫn còn một số thách thức lớn, nhưng nhìn chung, TT BĐS sẽ có một viễn cảnh tăng trưởng tốt đẹp.