Sở dĩ nhiều người quan tâm tới quy định căn hộ 25m2 bởi suốt từ năm 2017 tới nay, đây là vấn đề luôn gây nhiều tranh cãi giữa hai luồng ý kiến đồng tình và phản đối.
Tháng 4-2017, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã đồng ý với đề xuất của một doanh nghiệp địa ốc về việc căn hộ diện tích 25m2. Theo đó, Bộ Xây dựng đồng ý cho doanh nghiệp xây dựng căn hộ diện tích này cho đến khi Bộ Xây dựng quy chuẩn quốc gia về chung cư.
Theo lý giải của cơ quan này, Luật Xây dựng 2005 quy định nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xuất mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2. Tuy nhiên, khi sửa đổi năm 2014, Luật Nhà ở đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45 m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Còn Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, việc phát triển loại hình căn hộ 25m2 phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở.
Đồng thời, việc này phải phù hợp nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hiệp hội kiến nghị xem xét cho phép tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của chung cư. Ngoài ra, HoREA kiến nghị có thể cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn tại các quận ven và các huyện ngoại thành.
Tuy nhiên, TP Hồ Chí Minh đã bác đề xuất này vì cho rằng nếu cho phép xây dựng sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển nhà ở bền vững của thành phố. Theo lý giải của TP Hồ Chí Minh, khi lượng căn hộ thương mại diện tích nhỏ tăng lên, dẫn đến tình trạng dân số tăng nhanh, từ đó kéo theo các áp lực lớn về hạ tầng, giao thông.
Trong khi thành phố còn đang thực hiện các kế hoạch giãn dân ra khu vực ngoại vi nên không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô.
Nhìn vào cuộc tranh luận thời gian qua thì bên nào cũng có lý của mình để bảo vệ quan điểm. Thực tế, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị hiện nay vẫn rất lớn, đặc biệt là nhà ở trong phân khúc 1 tỷ đồng trở xuống.
Tuy vậy, nguồn cung nhà giá rẻ ở phân khúc này hiện rất hạn chế vì giá đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện đều rất cao. Vì vậy, để có những căn hộ giá 1 tỷ đồng trở xuống chỉ còn cách là thu hẹp diện tích căn hộ.
Tuy nhiên, khi một dự án có quá nhiều căn hộ diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình mà tăng lên.
Cùng với đó, căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.
Thực tế tại Hà Nội cho thấy, ở các khu đô thị có các dự án nhà giá rẻ và căn hộ nhỏ như Linh Đàm, Kim Văn- Kim Lũ, Đại Thanh đã gây áp lực rất lớn cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông và đặc biệt là hạ tầng xã hội bởi các chủ đầu tư chỉ quan tâm xây nhà bán mà không đầu tư xây dựng trường học, khiến trường học tại các phường có khu đô thị này luôn trong tình trạng quá tải.
Vì vậy, không ít ý kiến lo ngại việc phá vỡ quy hoạch, tạo ra các khu "ổ chuột" trên cao khi cho phép xây dựng các căn hộ với diện tích siêu nhỏ này. Trong khi đó tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh đang thực hiện các kế hoạch giãn dân ra khu vực ngoại ô nên việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 là không phù hợp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các căn hộ diện tích 25m2 chỉ nên cho phép thực hiện ở những khu riêng biệt, chuyên căn hộ diện tích bé chứ không nên lẫn lộn vào các khu nhà ở thương mại với diện tích từ 50-60m2 trở lên.
"Căn hộ có diện tích 25m2 chỉ nên áp dụng đối với dự án thu nhập thấp, các khu nhà ở cho công nhân, ở các khu công nghiệp… Hướng tới phục vụ đa dạng nhu cầu về nhu ở, đặc biệt đối với các đối tượng với số tiền không được dư dả những muốn sở hữu nhà", ông Đính nói.
Nhu cầu nhà ở là rất lớn và ở nơi "tấc đất tấc vàng" như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thì ở nhà chung cư sẽ là lựa chọn duy nhất của rất nhiều người. Tuy nhiên, quy định thế nào để vừa đáp ứng được nhu cầu của người dân nhưng vẫn phải đảm bảo được việc quản lý đô thị là bài toán khó nhưng bắt buộc cơ quan quản lý nhà nước phải làm.
Bởi nếu chỉ tạo điều kiện cho doanh nghiệp xây nhà bán mà bỏ qua yêu cầu về hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông thì hệ lụy sẽ là không nhỏ khi rồi đây ở các thành phố lớn sẽ không có đường để đi, không có trường cho trẻ con đi học.
