Thậm chí, ở một vài thời điểm, tưởng chừng như thị trường BĐS còn có thể tạo ra một cơn sốt mới. Với những diễn biến tích cực như thế, cộng thêm "lực đẩy" về chính sách khi Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được thông qua, nhận định cho rằng thị trường BĐS sẽ khởi sắc vào giữa năm 2015 là hoàn toàn có cơ sở.
Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhiều chuyên gia nhận định, đây sẽ là cơ sở để tạo cú hích cho thị trường bất động sản (BĐS) thời gian tới đây.
Thực tế, bước vào năm 2014, thị trường BĐS đã có một số dấu hiệu tích cực sau một quãng thời gian dài khủng hoảng. Những tháng cuối năm, thị trường đã ấm dần hơn khi lượng giao dịch thành công nhiều hơn, hàng tồn kho giảm mạnh và thanh khoản đã tốt hơn.
Thậm chí, ở một vài thời điểm, tưởng chừng như thị trường BĐS còn có thể tạo ra một cơn sốt mới. Với những diễn biến tích cực như thế, cộng thêm "lực đẩy" về chính sách khi Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được thông qua, nhận định cho rằng thị trường BĐS sẽ khởi sắc vào giữa năm 2015 là hoàn toàn có cơ sở.
Người mua nhà đã nhập cuộc
Tiêu điểm trong việc các dự án mở bán tại Hà Nội trong tháng 11 thu hút được sự quan tâm của khách hàng đáng kể, nhất là 2 dự án mới: Home City và Vinhomes Nguyễn Chí Thanh.
Đây được xem như hai dự án cung cấp nguồn cung căn hộ nhiều nhất cho thị trường thời điểm cuối năm. Trong đó, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh với tổng cộng 378 căn và Home City với 1.222 căn.
Đặc biệt là dự án Home City tọa lạc trên đường Trung Kính, chỉ trong 1 ngày mở bán, lượng khách tham gia lên đến hàng trăm người, thanh khoản và giao dịch nhanh, mạnh. Với mức giá khoảng 22 triệu đồng/m2, có vị trí khá đẹp nằm trên đường Trung Kính, rất gần trung tâm nên dự án này mở bán đã tạo thêm được sức nóng cho thị trường trong thời điểm ít ngày cuối năm.
Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam thì trong thời gian tới sẽ có khoảng 7.000 căn hộ mới được cung cấp ra cho thị trường, đặc biệt là các căn hộ giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Giao dịch BĐS hiện khá nhộn nhịp. Hầu hết các sàn giao dịch BĐS có uy tín trên địa bàn thành phố đều đang tập trung tối đa năng lực để phục vụ cho việc mở bán và bán hàng. Sự hoạt động nhộn nhịp của các sàn không chỉ báo hiệu sự phát triển của thị trường ở bề nổi, mà còn chứng tỏ cả về chất.
Điều này thể hiện sự trưởng thành của các sàn giao dịch BĐS, cũng như nhận thức về tính chuyên nghiệp, tính chuyên môn hóa trong hoạt động phân phối của các doanh nghiệp BĐS. Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng dự báo phân khúc căn hộ có quy mô nhỏ và vừa, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 sẽ vẫn là chủ đạo của thị trường và phát triển tương đối ổn định.
Ngoài ra, những dự án có vị trí tốt, nhiều tiện ích của các chủ đầu tư uy tín trong phân khúc cao cấp được thị trường đón nhận tốt hơn, mặc dù không bằng thời kỳ trước.
Nhận định về những tín hiệu tích cực của thị trường thời gian qua, bà Nguyễn Thị Diệu Hằng, Phó Tổng giám đốc Vinaconex 3 cho rằng, nguyên nhân quan trọng nhất là người mua nhà đã nhập cuộc.
Với mức thanh khoản của thị trường thời gian qua, việc hàng tồn kho BĐS giảm đến 15- 20% trong thời gian ngắn là điều bình thường. Bà Hằng cho rằng, những người có nhu cầu về nhà ở hiện nay đều tin BĐS đã rơi xuống đáy, vì thế, họ đã không còn chần chừ trong việc mua nhà nữa.
Việc giá đã giảm đến đáy, người có nhu cầu đã nhập cuộc khiến thanh khoản tăng và ở nhiều dự án thời gian qua còn xuất hiện giá chênh so với giá bán của chủ đầu tư.
 |
| Thị trường bất động sản liệu có sôi động trở lại giữa năm 2015? |
Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều không có xu hướng giảm giá bán, vì giá đã rất thấp, DN không còn dư địa để tiếp tục giảm giá nữa. Theo bà Hằng, thị trường BĐS đã ấm lên trong thời gian qua có một phần tác động từ các chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, cũng phải ghi nhận những nỗ lực của phía DN khi đẩy nhanh tiến độ, khiến tâm lý của người mua nhà thêm tin tưởng.
Không chỉ là tín hiệu
Tại một diễn đàn diễn ra cuối tháng 11 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường BĐS đang trên đà hồi phục chứ không chỉ còn là tín hiệu.
Khẳng định này là hoàn toàn có cơ sở khi theo thống kê từng giai đoạn của năm 2014, các giao dịch tăng trưởng liên tục. Tính đến hết tháng 11 vừa qua, theo con số của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thì thị trường Hà Nội có 10.000 giao dịch thành công, bằng 200% so với cùng kỳ năm 2013.
Con số này mới chỉ là những giao dịch qua sàn được thống kê, báo cáo chính thức, chưa kể giao dịch tự phát trong dân. Tại thị trường TP Hồ Chí Minh có khoảng 8.850 giao dịch thành công, tăng 35% so với cùng kỳ 2013. Trên thực tế cũng nhận thấy các doanh nghiệp đã bắt đầu khởi động lại dự án, bán hàng, đẩy mạnh tiếp thị bán hàng…
Các hoạt động khởi công, bàn giao cũng liên tục diễn ra. Giao dịch tăng, song giá cơ bản ổn định, thậm chí vẫn có khu vực giảm. Sự tăng giá chỉ ghi nhận ở một số dự án có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi.
Ngoài ra, rất nhiều dấu hiệu tích cực khác cho thấy thị trường BĐS đang có những tín hiệu rất tốt, như: số lượng căn hộ tồn kho liên tục giảm. Tính đến ngày 20-11 vừa qua, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 77.800 tỷ đồng, giảm được 39% (khoảng hơn 50.000 tỷ đồng) so với quý I-2013.
Dòng tiền đang hướng mạnh vào BĐS. Dư nợ tín dụng hết quý III-2014 đã tăng gần 12% với 293.000 tỷ đồng, trong khi tín dụng chung chỉ đạt 6%. Thuế thu nhập doanh nghiệp trong BĐS cũng tăng.
TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cho rằng, thị trường BĐS sẽ sôi động trong thời gian tới.
Theo TS Trần Kim Chung, các dự án BĐS hiện đã được cơ cấu lại nhưng chưa đạt kết quả như mong muốn; số lượng giao dịch tăng nhưng chưa rõ nét ở nhiều phân khúc; tín hiệu tốt nhất là giá bất động sản không còn giảm, thậm chí ở một số phân khúc có xu hướng tăng. Theo đó, TS. Chung đưa ra một số kịch bản cho thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến giữa năm 2015.
Theo đó, thị trường sẽ tái phục hồi với việc các dự án được hoàn thành và đưa vào vận hành, dự án dang dở tiếp tục được triển khai, giao dịch diễn ra sôi động.
"Thị trường có xu hướng tốt lên, nhưng phải đến quý II hoặc quý III-2015, giao dịch nhà đất mới có thêm xung lực mới để tăng trưởng như kinh tế ổn định, dòng tiền được khơi thông do Luật Nhà ở nới lỏng điều kiện cho phép đối tượng nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam…", ông Chung nhận định.
TS. Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng, những dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế trong năm 2015 sẽ là trợ lực tin cậy cho sự phục hồi của thị trường.
Theo ông Cường, tuy không có sự bùng phát nhanh chóng ngay sau khi phục hồi như những giai đoạn trước, nhưng các khó khăn về tồn kho sẽ có cơ hội được giải quyết, trước hết ở những khu vực có tiềm năng phát triển trong ngắn hạn.
"Cần nới lỏng nguồn vốn tín dụng với chi phí vốn hợp lý, hỗ trợ trực tiếp cho chủ đầu tư các dự án có sản phẩm dở dang hoàn thiện để đưa sản phẩm ra thị trường", ông Cường đề xuất.
Nhiều hứa hẹn từ chính sách
Nhận định về thị trường bước sang năm 2015, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT, Tập đoàn BĐS Thế Kỷ (Cengroup) cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua chắc chắn sẽ có tác động rất tích cực đến thị trường BĐS thời gian tới.
Hai dự luật quan trọng này được thông qua đã tạo ra niềm tin và triển vọng rất lớn. Theo ông Hưng, giờ đây thị trường sẽ không chỉ phản ứng từ dự báo hay một niềm hy vọng nữa, mà sẽ phản ứng dựa trên những chính sách đã được thông qua, có hiệu lực vào thời gian xác định. Trong thời gian sắp tới, thị trường BĐS chắc chắn sẽ có những bùng nổ lớn.
"Đầu tiên là các quy định giúp thị trường BĐS phát triển một cách minh bạch, bài bản và lành mạnh. Những quy định mới siết chặt điều kiện để doanh nghiệp được tham gia thị trường BĐS sẽ giúp thanh lọc các doanh nghiệp cơ hội, chộp giật, yếu kém. Trong đó, có thể kể đến quy định đưa mức vốn pháp định của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS lên đến 20 tỷ đồng. Hay quy định, khi muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phải có bảo lãnh của ngân hàng. Đồng thời, quy định về điều kiện để phê duyệt dự án nhà ở, dự án BĐS cũng được siết chặt, đảm bảo phù hợp với quy hoạch đã được duyệt cũng sẽ có tác động lên thị trường theo hướng rất tích cực", ông Hưng nói.
 |
| Thị trường BĐS đang chờ đợi những thay đổi khi Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua. |
Ở một góc độ khác khi đề cập đến chính sách, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Maxland cho rằng, Luật Nhà ở và luật kinh doanh BĐS sửa đổi cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thuê nhà và công trình xây dựng để cho thuê lại; được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê; được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê trên đất được Nhà nước cho thuê; được thuê quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng của cá nhân, tổ chức, mục đích đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để cho thuê, chuyển nhượng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó sẽ là nhóm quy định có tác động lớn tới thị trường thời gian tới.
"Việc mở rộng đối tượng tổ chức cá nhân và tổ chức nước ngoài như vậy chắc chắn sẽ khơi thông một nguồn cầu rất lớn cho thị trường BĐS Việt Nam. Về nhóm quy định này, tôi đánh giá rất cao. Có thể khẳng định, đây là một hình thức xuất khẩu nhà ở tại chỗ, hứa hẹn sẽ mang lại rất nhiều ngoại tệ cho đất nước, tạo thanh khoản và động lực cho thị trường BĐS, cũng như cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư của Việt Nam trong con mắt giới đầu tư quốc tế", ông Diễn nhận định.
