Theo người đại diện của Công ty Kim Phát thừa nhận, công ty này chỉ môi giới bán hàng chứ hoàn toàn không phải chủ đầu tư dự án. Việc các nhân viên tư vấn cho khách hàng sai sự thật chỉ là do những cá nhân đó chứ công ty không có chủ trương này(?!). Xung quanh vấn đề này, luật sư, chuyên gia nhìn nhận bản chất vụ việc như thế nào và ý kiến người dân ra sao?
Làm mới "cục đất thô" nên việc nâng giá đất là hợp lý?!
Trước những khiếu kiện ồn ào của khách hàng, đồng thời những người này đã gửi đơn đến nhiều cơ quan chức năng, thậm chí cả những cá nhân có trọng trách, liên quan để tố cáo, cầu cứu, chúng tôi đã tìm tới Công ty Cổ phần địa ốc Kim Phát.
Trao đổi với chúng tôi, bà Đỗ Hoàng Lâm (Phòng Pháp chế của Công ty Kim Phát) cho biết: “Chúng tôi khẳng định Công ty Kim Phát là công ty môi giới cho rất nhiều dự án tại các khu vực Long An, Bình Dương, Đồng Nai… Chúng tôi không phải là chủ đầu tư các dự án đó. Việc nhân viên tư vấn có nói quá là “chủ đầu tư” thì đó chỉ là ý kiến của họ hay của khách hàng nêu ra. Chúng tôi khẳng định, Kim Phát chưa bao giờ hướng dẫn nhân viên mình nói là “chủ đầu tư”. Có lẽ do khách hàng nghe nhầm, hoặc chưa hiểu ý truyền đạt từ các nhân viên tư vấn đó. Chưa kể nếu không có hợp đồng thì không thể có chuyện thu được tiền cọc…”.
Theo bà Lâm, Công ty Kim Phát ký hợp đồng môi giới độc quyền cho nhiều chủ đầu tư nên trong thời gian hiệu lực của hợp đồng này, chính chủ đầu tư cũng không có quyền bán nền.
Trước câu hỏi của chúng tôi về vấn đề công ty môi giới có quyền tăng giá bán đất so với giá của chủ đầu tư đưa ra hay không, bà Đỗ Hoàng Lâm lý giải về việc tăng giá bán đất hay không thì bên Công ty Kim Phát và các chủ đầu tư sẽ thỏa thuận với nhau về vấn đề tăng giá, đồng thời nếu chủ đầu tư tăng giá thì Công ty Kim Phát cũng sẽ tăng giá. Ngoài ra, bà Lâm khẳng định bình thường khi chủ đầu tư tăng giá thì Công ty Kim Phát sẽ bán theo đúng giá của chủ đầu tư.
Riêng quyền hạn của công ty môi giới được quyền thu hộ bao nhiêu phần trăm tổng số tiền giá đất của chủ đầu tư? Theo người đại diện của Công ty Kim Phát thì để tạo điều kiện phát triển tốt việc kinh doanh dự án, chủ đầu tư có thể chấp thuận thông qua hợp đồng cho Công ty Kim Phát thu tiền cọc.
Còn tiền mua đất, Công ty Kim Phát vẫn thu nếu được sự đồng ý của khách hàng, nhờ công ty thu hộ để nộp về cho chủ đầu tư và dĩ nhiên có cả giấy ủy quyền của khách hàng cho Công ty Kim Phát. Bà Lâm khẳng định tất cả khách hàng đều có giấy ủy quyền cho Công ty Kim Phát nộp giùm tiền cho khách hàng (?).
“Chủ đầu tư cũng biết việc này và họ không phản đối, bởi đây là quyền của khách hàng vì nhiều người không có thời gian đi đóng nên ủy quyền cho công ty tôi nộp giúp”, bà Lâm cho hay.
Qua trường hợp dự án ở Đức Hòa Thượng, Đức Hòa, Long An (chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV DV và XD Gia Thịnh) do Công ty Kim Phát môi giới, theo bà Lâm dự án đã có hồ sơ quy hoạch 1/500 nên chủ đầu tư được quyền triển khai dự án và huy động vốn để bán dự án của họ theo hợp đồng góp vốn.
Dự án này Kim Phát được ủy quyền thu tiền của khách hàng. Tuy nhiên theo tìm hiểu thì dự án này chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Nói về điều này, bà Lâm cho rằng Công ty Kim Phát chỉ là môi giới, còn những vấn đề giấy tờ pháp lý thì chủ đầu tư chịu trách nhiệm…
 |
| Bà Đỗ Hoàng Lâm cùng luật sư - đại diện Công ty Kim Phát trao đổi với phóng viên. |
Theo bà Lâm thì một số dự án số tiền ký hợp đồng với Kim Phát khách hàng không hiểu hết rằng số tiền đó có thể chưa trừ chiết khấu hay các giải thưởng khác. Chẳng hạn chủ đầu tư bán 300 triệu đồng/nền, nhưng Công ty Kim Phát thu 500 triệu đồng vì Kim Phát sẽ tặng cho khách hàng chiếc xe SH 80 triệu hay các phần thưởng nữa.
Tuy nhiên, lúc ký hợp đồng tư vấn là khách hàng chưa chắc chắn giao dịch bởi chỉ mới ký với Công ty Kim Phát mà chưa giao dịch với chủ đầu tư nên Công ty Kim Phát vẫn giữ số tiền đã thu 500 triệu trên hợp đồng thỏa thuận.
Nhưng khi đóng tiền các đợt sau là xác nhận sẽ ký hợp đồng với chủ đầu tư thì Kim Phát sẽ trừ cho khách hàng số tiền giá trị chiếc xe với một khoản gì đó nữa. Lúc đó số tiền còn lại chính là trả cho chủ đầu tư, cộng với một số tiền ký hợp đồng tư vấn với Công ty Kim Phát chứ không phải Kim Phát nâng khoản chênh lệch ấy.
Đặc biệt, một thông tin đáng nói, theo bà Lâm giãi bày thì Kim Phát là công ty môi giới. Với những dự án của các chủ đầu tư lâu nay không bán được hàng, khi ký hợp đồng môi giới, giống như họ đưa cho Kim Phát một “cục đất thô”, Kim Phát phải tốn nhiều chi phí để “make up”, trang hoàng lại, cùng với các công đoạn quảng cáo, rao bán… nên việc thu tiền theo hợp đồng tư vấn cho khách hàng hay nâng giá đất lên cũng là hợp lý bởi cần có chi phí để bù đắp vào.
Với những khách hàng mua phải cùng một lô đất, Công ty Kim Phát sẽ cho rà soát lại. Nếu như thực sự có trường hợp này, công ty sẽ thương lượng với khách hàng. Trong đó sẽ phải giải quyết dứt điểm với một trong hai khách hàng, như chuyển cho khách hàng sang mua lô khác hoặc dự án khác.
Dù những giải thích của người đại diện Công ty Kim Phát nghe có vẻ khá hợp lý; tuy nhiên, theo các luật sư và chuyên gia thì xung quanh vấn đề này có khá nhiều điều bất hợp lý, nếu không muốn nói là vi phạm pháp luật.
 |
| Trụ sở Công ty Kim Phát ở đường Lý Thường Kiệt, quận 10. |
Bài học không nên mua đất qua các công ty môi giới bất động sản
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, tại Khoản 3 - điều 63 và Khoản 5 - điều 67 quy định, bên công ty môi giới chỉ được cung cấp thông tin, tư vấn, giới thiệu sản phẩm, hỗ trợ các bên trong việc ký hợp đồng mua bán bất động sản, không được ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 - điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 2 - điều 19 - Nghị định 99/2015/NĐ-CP: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Trao đổi cụ thể về vấn đề này, luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Đình, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong sự việc này Công ty Kim Phát vẫn nhận cọc bán đất là hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng phải được hủy và các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận”.
 |
| Một góc khu dự án Diamond City thuộc Xã Đồi 61, Trảng Bom, Đồng Nai. |
Cũng theo luật sư Trần Minh Hùng, môi giới bất động sản chỉ được làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà đất. Việc này được quy định rõ ràng tại Khoản 2, Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nếu đúng là có việc sàn môi giới tự ý nâng giá bán sản phẩm so với giá bán của chủ đầu tư đưa ra mà không thuộc chức năng, quyền hạn của mình, thì là hành vi vi phạm pháp luật.
Nếu đơn vị môi giới cố ý gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của khách hàng thông qua việc nâng giá, thì ở đây đã có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 139 Bộ luật Hình sự hiện hành.
“Với hành vi không trung thực, chủ doanh nghiệp đùn đẩy trách nhiệm cho nhân viên môi giới, không phải chủ đầu tư mà nhận tiền của nhiều khách hàng, hợp đồng không rõ ràng, thiếu sót bỏ nhiều mục. Do vậy, khách hàng không nên đặt niềm tin vào những công ty này. Khi mua đất nền có luật sư tư vấn, nên chuyển nhượng đất đã có sổ hợp pháp… Đồng thời, cần tìm đến các chủ đầu tư, dự án có giấy tờ pháp lý đầy đủ và cần nhất là không nên mua đất qua các công ty môi giới bất động sản”, luật sư Trần Minh Hùng khuyến cáo.
Theo một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, những trường hợp đáng tiếc xảy ra như trên là bài học cảnh tỉnh cho người mua bất động sản để giảm rủi ro; khi đi mua nhà, đất, khách hàng cần cẩn trọng lưu ý những điểm, như người mua đất phải nắm rõ về thông tin dự án, giá cả và phương thức thanh toán.
Giá thanh toán trong bảng giá phải có dấu của chủ đầu tư dự án đóng, chứ không phải bảng giá do môi giới đưa ra và tự đóng dấu. Bên cạnh đó, trước khi quyết định, khách hàng phải yêu cầu sàn giao dịch/chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý rõ ràng, bao gồm giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, bản vẽ chi tiết, đồ án quy hoạch, giấy ủy quyền môi giới, giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính như giấy nộp tiền sử dụng đất, thuế.
Ngoài ra, theo quy định mọi biểu mẫu, hợp đồng mua bán… đều phải được sàn giao dịch/chủ đầu tư cung cấp trước khi đặt cọc. Một số đơn vị có hành vi lừa đảo thường “dụ” khách hàng đặt cọc xong mới đưa biểu mẫu, hợp đồng mua bán là không đúng.
Quả thật, trong vụ việc này, bên cạnh việc tố cáo những việc làm của Công ty Kim Phát, đa số khách hàng đều thừa nhận mình đã quá chủ quan và có phần không cẩn trọng, từ khi bị đưa đi không đúng vị trí dự án cho đến việc đóng tiền mà không hề biết được tình trạng cũng như giấy tờ pháp lý của dự án, việc này giống như rơi vào tình trạng đi mua “vịt trời” đến khi biết sự thật thì đã quá muộn.
Tất cả là vì có phần mù quáng trước các phần thưởng, chiết khấu có giá trị lớn và cả những lời tư vấn “như đúng rồi” của nhân viên công ty tư vấn hứa hẹn. Nếu không sớm nhận thức và cảnh giác trước những chiêu trò này, có lẽ sẽ vẫn còn không ít người “dính” vào mớ bòng bong!
